La sociedad fiduciaria responde en acción de protección al consumidor. En una sentencia del 5 de junio de 2026, con ponencia de la magistrada Adriana Saavedra Lozada dentro del proceso con rad. 11001319900120231581001 (providencia completa), se reafirma que una fiduciaria que asume obligaciones propias dentro de un proyecto inmobiliario puede ser demandada directamente en una acción de protección al consumidor.
El pronunciamiento parte de la premisa que la fiduciaria no puede refugiarse en la idea de ser un simple administrador de recursos cuando el negocio fiduciario le atribuye funciones concretas relacionadas con la transferencia del dominio y la escrituración de los inmuebles. En esos eventos, su actuación trasciende la mera intermediación y la incorpora plenamente a la relación de consumo.
La fiduciaria también puede ser proveedor frente al consumidor
En los proyectos inmobiliarios es frecuente que la sociedad fiduciaria administre el patrimonio autónomo y reciba los recursos aportados por los compradores. Sin embargo, la decisión explica que la responsabilidad no depende únicamente de esa administración, sino del conjunto de obligaciones que la fiduciaria acepta contractualmente.
Cuando el contrato de fiducia le impone deberes específicos, especialmente aquellos relacionados con la transferencia del dominio o la entrega jurídica del inmueble, la fiduciaria participa activamente en la comercialización del proyecto y adquiere obligaciones frente al consumidor. Precisamente, la Sala sostuvo:
«Acorde a los contornos del caso, la Sala encuentra que el juez de primera instancia acertó al concluir que la sociedad Fiduciaria Bancolombia S.A. en calidad de fideicomisaria estaba facultada para soportar la protección reclamada por la señora Janeth del Socorro González Ortega, toda vez que de las pruebas documentales allegadas se desprende sin duda alguna, que la Fiduciaria Bancolombia S.A. participó activamente en la relación de consumo, esto es, que no solo administró los recursos entregados por la demandante, sino que asumió contractualmente la obligación de transferir el derecho de dominio a los compradores finales.«
La importancia del criterio radica en que desplaza el análisis desde la denominación formal del contrato hacia las funciones efectivamente asumidas por la fiduciaria dentro del proyecto inmobiliario.
La garantía legal también compromete a la sociedad fiduciaria
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia consiste en reconocer que la garantía legal puede extenderse a la fiduciaria cuando esta ha aceptado obligaciones de resultado. No basta, en consecuencia, afirmar que la construcción corresponde al desarrollador o constructor. Si la fiduciaria asumió la obligación de perfeccionar la transferencia del inmueble, su incumplimiento puede generar responsabilidad dentro de la relación de consumo. En ese sentido, la providencia afirma:
«Retomando las consideraciones expuestas, la Sala de Decisión encuentra que la fiduciaria no puede pretender exonerarse de responsabilidad en la relación de consumo y en la garantía legal, pues como se viene de ver, el contrato fiduciario le impone directamente la obligación de garantizar la transferencia jurídica del inmueble, y en los términos del contrato de fiducia mercantil inmobiliaria elevado a Escritura Pública, quedó plasmado que la fiduciaria asumió deberes de administración y transferencia de bienes en beneficio del fideicomitente o de terceros, no siendo aceptable que pretenda presentarse como mero intermediario pasivo, pues si bien, en principio implica obligaciones de medio, también lo es que de acuerdo con los términos del negocio fiduciario, asumió obligaciones de resultado, especialmente en cuanto se comprometió a la transferencia jurídica de los inmuebles.»
Esta precisión tiene importantes efectos prácticos para los litigios de protección al consumidor, pues confirma que la responsabilidad de la fiduciaria nace de sus propias obligaciones contractuales y no exclusivamente de la conducta del constructor.
La legitimación en la causa por pasiva depende de la participación real en el negocio
La sentencia también recuerda que la legitimación en la causa por pasiva debe analizarse desde la verdadera participación del demandado en la relación. Cuando la fiduciaria administra el patrimonio autónomo, interviene en la estructuración del proyecto y además asume el compromiso de escriturar y transferir los inmuebles, existe un vínculo directo con el consumidor que permite su comparecencia como demandada. Sobre este punto, la Sala concluyó:
«De lo anterior deviene con claridad la participación de la Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria, en la relación de consumo, pues esta sociedad, actuando como vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Santa Lucía de Atriz, ha participado activamente en la cadena de negociación, gestión del negocio y sobre ella recae expresamente la obligación de hacer la entrega y escrituración de los bienes inmuebles en favor de la demandante.«
El criterio pone de presente que la responsabilidad de las fiduciarias debe evaluarse a partir de las obligaciones efectivamente asumidas y no únicamente de la naturaleza abstracta del contrato de fiducia.
Una decisión con impacto para el derecho del consumidor inmobiliario
Este precedente fortalece la tutela judicial de los compradores de vivienda y evita que las obligaciones derivadas del proyecto inmobiliario se fragmenten entre distintos actores para dificultar la efectividad de los derechos del consumidor. La decisión reafirma que, cuando la fiduciaria participa activamente en la ejecución del negocio y asume compromisos propios de administración, transferencia y escrituración, integra plenamente la cadena de comercialización y puede ser llamada a responder mediante una acción de protección al consumidor.
Más allá del caso concreto, la providencia constituye un referente para futuros litigios sobre proyectos inmobiliarios estructurados mediante fiducia mercantil —que son la regla hoy en Colombia—, pues delimita con mayor claridad cuándo una sociedad fiduciaria deja de ser un simple administrador patrimonial para convertirse en un verdadero proveedor dentro de la relación de consumo.
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