El tema de la usucapión, pertenencia o prescripción adquisitiva de dominio es un tema de antaño tratado, ya los juristas romanos establecieron los elementos axiales de tal institución, pero no es menos cierto que sobre esta ha habido un desarrollo muy amplio, acompasándose a su vez con las tendencias actuales; de allí la necesidad de explicar la institución desde una arista poco empleada, esto es, la hipótesis de la usucapión del comunero que pretende adquirir todo o en parte el bien de la comunidad.
La prescripción adquisitiva de dominio, en palabras de la Corte Suprema de Justicia, “tiene como propósito convertir al poseedor de un bien en su propietario, transitando del t[í]tulo al modo, en lo tocante esencialmente con la prescripción ordinaria. Dicho instituto exige comprobar, la concurrencia de sus componentes axiológicos (…)”[1]
En dicha institución antiquísima, existen unos sujetos legitimados tanto por activa como por pasiva, de acuerdo con lo establecido en el Código General del Proceso, que al canon del artículo 375 se estatuyen clara y precisamente en su numeral tercero. Legítima al comunero de esta manera:
3. La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad. (negrilla fuera de texto)
Por lo tanto, prima facie el comunero puede acudir a estos tipos de procesos, pero surge la pregunta respecto de para qué quisiera hacerlo el condómino. Si decimos que a los procesos de pertenencia acude el poseedor que se quiere hacer dueño, sin embargo, ocurre que el comunero ya lo es, al menos de una parte. ¿Qué pretende entonces?
Es claro que, en la comunidad, los condóminos tienen una fracción abstracta que los hace dueños del todo y de su parte, el llamado “toto in tota, toto in qualibet partem”, pero no ejercen sus derechos de propietarios sobre partes determinadas de la cosa o el bien, ya que solo se tienen como dueños de su cuota que es inconcreta y abstracta.
Lo que ocurre es que el comunero va a acudir a estos procesos cuando pretenda adquirir esa propiedad para sí, ya no abstracta sino concreta; puede pretenderlo todo o en parte del bien y por consiguiente de las cuotas de los condueños.
Como corolario de lo anterior, la doctrina nacional ha sentado sobre el particular que:
“En nuestro medio ocurre con frecuencia que los comuneros dividen de hecho materialmente el bien inmueble y ejercen actos de posesión sobre una parte del mismo, pero sin que haya existido división legal del mismo, dedicando a esa parte todos sus esfuerzos y no poca inversión en dinero, todo lo cual hacer que, transcurridos los términos legales, sea más favorable para ese comunero acudir a la prescripción que a la división…”[2]
De esto, una cosa queda clara y es que el comunero tiene el interés y la legitimación dada por la ley que lo habilita para alegar la prescripción. Sin embargo, el propósito de dicho proceso, cuando un comunero reclama todo o parte del bien común, no es transformarse de poseedor a propietario, pues lógicamente ya lo es. Más bien, se busca que se le reconozca como propietario pleno de una parte o de la totalidad del bien común e indiviso.
Para poder alegar la prescripción, debe haber cumplido con los requisitos para obtener el bien común o parte de él, como lo son el 1. desconocimiento del derecho ajeno, 2. La posesión material del bien, 3. el transcurso del tiempo (el extraordinario), 4. acreditar la explotación económica, y que se 5. desvirtúe la coposesión de los demás copartícipes.
Si se nota, el comunero tiene un requisito adicional al de los demás legitimados de acuerdo con el artículo 375 precitado, el cual se concreta en que requiere la demostración integral de que su ejercicio posesorio lo ha realizado a título personal y no en beneficio o representación de la comunidad.
Dicho de otra forma, el desvirtuar que posee el bien en nombre de los condóminos; por ello. la norma ibídem dice que “siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.”
Respecto de este punto, la Corte Suprema de Justicia ha sido enfática al referir que:
“(…) la posesión del comunero, apta para prescribir, ha de estar muy bien caracterizada (…). Desde este punto de vista la exclusividad que a toda posesión caracteriza sube de punto, si se quiere; así, debe comportar, sin ningún género de duda, signos evidentes, de tal trascendencia que no quede resquicio alguno por -donde pueda calarse la ambigüedad o la equivocidad. Es menester, por así decirlo, que la actitud asumida por él no dé ninguna traza de que obra en virtud de su condición de comunero, pues entonces refluye tanto la presunción de que solo ha poseído exclusivamente su cuota, como la coposesión.”[3]
Y esa demostración en palabras de la misma corporación debe darse a condición “de que sea inequívoca su decisión de excluir a los demás condóminos, pues la fuerza de los hechos, unida al paso del tiempo, permite que se extinga el derecho de dominio de quien públicamente decidió no ejercerlo, bien se trate de la totalidad o de una cuota del mismo”[4]
Esto debido a que se presume que el comunero ejerce la posesión en nombre de la comunidad, quedando en cabeza del condómino prescribiente, como quedó dicho. Desvirtuar tal presunción, sea aclarado de paso, aunque se torne lógico, es una legal y no de derecho.
Otro punto que es necesario tratar es que se requiere demostrar la explotación económica del bien. Como quedó sentado sin la aquiescencia de los demás condóminos, la jurisprudencia tiene decantado el punto respecto de bienes rurales, estableció como ejemplos sin restringirse a ellos: la explotación económica del suelo con cultivos o ganados y otros de igual significación económica. El cerramiento y la construcción de edificios no constituyen por sí solos pruebas de explotación económica, pero sí pueden considerarse como elementos complementarios de ella.
Al punto, es necesario decir que hay libertad para probar tal situación, siendo la más común en la praxis judicial el dictamen pericial donde establezca de qué manera y por cuánto tiempo se ha explotado el bien objeto de usucapión.
Como vimos, el comunero puede y está legalmente legitimado para solicitar la prescripción adquisitiva de dominio de todo o parte del bien de la comunidad, siempre que cumpla con los requisitos estatuidos por el código adjetivo y la jurisprudencia conexa, con la especial carga de desvirtuar que posee en nombre y representación de los condóminos.
[1] Corte Suprema de Justicia, sentencia SC3271 de 2020
[2] López, H. (2018) Código General Del Proceso – Parte Especial. DUPRE
[3] Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC de 2 de mayo de 1990.
[4] SC1302-2022, SC2415-2021, 1º jul. 2014 (rad. n.º 2005-00304-01), 15 de julio de 2013 (rad. n.º 2008-00237-01), SC de 22 de julio de 2010, rad. 2000-00855-01; SC de 15 de julio de 2013, 1º de diciembre de 2011 (rad. n.º 2008-00199-01), 11 de febrero de 2009 (rad. n.º 2001-00038-01), SJ SC de 28 de mayo de 2004, rad. 7010, entre otras.